深圳房子不够卖？政府详细供应计划曝光！

调控台风显然还没有过境。

层出不穷的需求端抑制手段，似乎让市场对调控政策开始起了免疫。惠州东莞的深夜政策突袭，珠三角的集体“轮限”，也让大家对深圳政策的落地份外“期待”。

不过截至目前，凭借6连跌的房价数据，深圳暂未跟进需求端抑制政策。甚至在两部委供应侧的明文要求中，也以17.5个月的正常消化库存周期完美躲过。

不过即便如此，趁着北京供应计划话题讨论的热闹劲，今天楼校长也跟大家盘盘深圳的规划数据及情况。

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政策VS回应

先简要回顾下政策要求。

4月6日，中央两部委国土部和住建部联合出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 》。

· 36个月以上的，应该停止供地。

· 36-18个月的，要减少供地。

· 12-6个月的，要增加供地。

· 6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

以深圳为主的几个城市，消化周期处于12个月-18个月之间，基本上不在此次的限定之中。

一天后，北京市政府火速回复。明确未来五年计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求。

其实，这也不是政府第一次试图从供应端解决房价问题。两年前的同一时间段（2015年3月27日），中国国土资源部就发布过相关通知：

住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

当然，政策背景可大不相同，彼时各地高举去库存大旗，鼓励入市的楼市举措陆续出台。作为供应矛盾突出的热点城市代表——深圳，就被热烈讨论如何有效增加住宅用地问题。

遗憾的是，政策无法得到有效回应。3天之后，深圳330新政出台，由此拉开了深圳楼市本轮暴涨的序幕。

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深圳数据VS现状

回到眼下，即便目前库存消化周期正常，但实际上深圳的供求矛盾无法被忽视。这也是为何当官方对外称：深圳住房够2000万人口居住还有余时，市场一片哗然。

深圳目前有住房1041万套住房，十三五期间将增加70万套。按深圳户均人口2.59人测算，现有住房可容纳2800万人。深圳现实际人口2000万左右，如果房子你只是用来住是足够的，如果用来炒作那就是不够的。

深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康

真实情况是怎样的？深圳房子到底够不够住？

《深圳市住房保障发展规划 (2016-2020)》显示，根据2013年住房调查，深圳全市住房总量为1035万间套。其中，商品房约128万套；政策性保障性住房约34万套；单位及个人自建住房约55万套；

原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其它6549万平方米，168万套间。

时间再往后一年，局面相当。2014年深圳建筑物普查，深圳住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。

2016年5月，深圳市人大透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

而整个“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%。

一方面，低品质与限制流通住宅占比较高，可以自由流通、交易的正常商品住宅比例太少；另一方面，政府的补给不仅未按照规划跟上，甚至趋于下降。

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需求

根据深圳市最新规划，“十三五”期间。深圳商品住房总需求预计180万套，其中购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。看看楼校长拿到的拆解数据：

具体到新流入的人群及旧改带来的购租需求分解：

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规划

如何满足需求？按照深圳十三五规划，2016-2020期间讲有以下两类供应，合计65万套：

新建商品住房：每年批准预售及现售6万套，合计30万套；

人才住房和保障性住房：规划期内计划供应人才住房约30万套、保障性住房约5万套，总计35万套。

此外，深圳每年二手商品住房成交约7万套，合计35万套，也将形成存量供应。

供应用地具体来源同样有分解数据：

从数据表中可以看到，城市更新是主要供地渠道，占据了将近7成。辣么，城市更新能不能解决问题？

楼校长的好朋友，深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良给出这样的答案：

深圳城市更新占了95%以上的住房新增供应量。其中，城中村改造的规模占45%，旧工业区占45%，旧城区改造减少到10%。

截止2016年底，列入计划项目共598个，已批更新单元规划共361项、已实施项目170项，全市城市更新实施率仅28%。

正如耿会长所说，城市更新项目最难的是拆迁。“城中村改造一般是7-10年，大冲、岗厦都超过10年。深圳2010年第一批旧住宅改造项目至今仅鹤塘小区拆迁完成了。

一个工改工项目从开始到最后房子竣工交付的时间是5-6年，但全市划了200多个产业红线，这些区域的厂房不能动，为了深圳长远的发展，鼓励做产业，严控工改商住。”

深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良

说到这，不得不提到上文的吴思康书记。大家在热火朝天地讨论其关于深圳住房数据，忽略了其演讲主旨：对深圳制造业发展的重视。

这里隐藏的问题是，深圳不到50%的城市建设用地“蛋糕”，工业用地及居住用地如何平衡及切分，想了解这个话题的，可以点击楼校长曾经的文章《深圳爆发「土地战争」，事关2200万人》看看。

当然，不说保护产业用地，再次挤压居住用地引发的土地战争。甚至咱们抛开需求预测的准确性及供应计划的可实现性来看，深圳的购房需求量和供应量缺口为5.8万套，这个数据量已然很容易被接受。

假如计算上二手成交供应，100万套的供应量就更理想了。

但理想很丰满，现实总归骨感。这也是为何政府也提出：要借鉴纽约、东京、巴黎等大都市发展模式，加强“深莞惠”城市规划的协调编制和轨道交通联合建设，并沿着轨道交通线路在城市边界地带建设新城镇和新居住点。

目的很明确，将深圳城区人口有序向惠州、东莞迁移，形成近郊生活模式。

但在目前临深接连祭出调控政策后，深圳人的选择余地还有多少？

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